Por Carlos Lima Filho

O setor da incorporação imobiliária é responsável por uma grande fatia do impacto econômico nacional, respondendo, por exemplo, por 1,9 milhões de empregos anualmente. Integra e movimenta, direta e indiretamente, diversos outros setores, como o da construção civil e o mercado de crédito.

Em estudo realizado pelo Couto & Correia Advogados Associados, no qual se considerou a região Centro-Oeste e as cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, foi possível perceber que os pequenos e médios empreendimentos não realizam um planejamento societário e tributário prévio para a operacionalização dos negócios imobiliários. Normalmente, a incorporadora adquire um terreno, assume os custos da transferência imobiliária (ITBI e custas cartorárias), executa a obra e aliena as unidades. Em outros casos, a incorporadora contrata com proprietário de terreno ocioso, incorpora o bem imóvel em seu patrimônio, realiza o pagamento do ITBI e demais custos cartorários decorrentes dessa integralização, constrói todo o empreendimento e, ao final, transfere algumas unidades ao proprietário do terreno. O problema é que haverá novos custos com ITBI, custas cartorárias e ainda de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

É bastante comum a empresa que realiza a atividade de incorporação também realizar a execução da obra civil. Aqui, o incorporador abre mão dos 4% (percentual referente ao Regime Especial de Tributação previsto na Lei no 10.931/04, aplicado à atividade de incorporação imobiliária) e corre o risco de estar sendo tributado em até 33% (caso a construtora vinculada esteja no Simples Nacional) ou em 32% (base de cálculo no lucro presumido), minimizando a sua margem de lucro. Um dos impactos tributários, nessa confusão, é o enquadramento da empresa de construção civil quanto à CPRB – Contribuição Previdenciária Sobre a Receita Bruta -, que, de tempos para cá, sofreu um aumento significativo em sua alíquota em mais de 100% (Lei no 12.546/2011).

Importante mencionar que a atividade de incorporação imobiliária não está enquadrada na opção pela CPRB, mas, dependendo da organização do empreendimento, como se vê, poderá ser afetada. Apesar de gozarem de regime tributário mais vantajoso, em razão do RET – Regime Especial de Tributação –, na ponta do lápis os custos operacionais e tributários globais podem vir a ser extremamente elevados.

Existem várias possibilidades de reorganização para o setor, dependendo do formato em que o negócio está sendo planificado, a instituição de uma SPE, ou uma SPC constando a SPE como participante do quadro societário junto de investidores, blindando o projeto imobiliário com a fixação de patrimônio de afetação. A instituição do patrimônio de afetação, inclusive, é relevante para o aproveitamento do regime especial de tributação.

Em derradeiro, entre outros fatores de preocupação está a emissão da CND da obra (certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias da obra). Há duas formas de se emitir a CND: 1 – o fisco analisando a contabilidade da empresa; ou 2 – na falta de escrituração contábil, calculando o valor estimado do custo de mão de obra do empreendimento, e sobre ele a contribuição previdenciária correspondente.

Dessa forma, observa-se que é bastante comum a operação no setor da incorporação imobiliária contendo diversas inconsistências que acabam gerando custos elevados, direta e indiretamente, minimizando a margem de lucro do negócio. Torna-se, assim, relevante a realização de planejamento societário e tributário prévio com o envolvimento de profissionais capacitados do setor jurídico e contábil.

https://www.abrainc.org.br/abrainc/releases/2017/11/29/abrainc-apresenta-estudo-sobre-
importancia-socioeconomica-da-incorporacao-imobiliaria-no-brasil/ acessado em 30/05/2020 as 16:24